فرمت فایل : word (قابل ویرایش) تعداد صفحات : 58 صفحه
چکیده
سیاستگذاران برای دستیابی به قیمت و مقدار بهینه در بازارهای مختلف، از جمله بازار ساختمان سازی، به تجزیه و تحلیل عرضه و تقاضا می پردازند. در این تحقیق با استفاده از مصاحبه با کارشناسان که از طریق روش گلوله برفی انتخاب شدند، عوامل موثر بر تقاضا و عرضه کاربریهای تجاری منطقه ثامن بر اساس نظریههای مطرح و شناسایی شده و مورد بررسی قرارگرفته است. برای تحلیل کیفی نتایج مصاحبهها از روش کدگذاری تئوریک استفاده شد و بر همین اساس پرسشنامه تنظیم گردید. پس از بررسی پایایی پرسشنامه، شدت و مکانیزم تاثیرگذاری این عوامل مشخص گردید تا بتوان با تغییر موثرترین متغیرها، به بیشترین تاثیر بر عرضه و یا تقاضای کاربریهای تجاری و نهایتا ایجاد تعادل و توسعه در منطقه ثامن دست یافت. نتایج نشان می دهند متغیر زیر ساختهای خدماتی بزرگترین اثر مستقیم را بر تقاضای کاربری واحدهای تجاری دارد و بزرگترین اثر غیرمستقیم مربوط به متغیرهای مبتنی بر سودآوری فعالیت واحدهای تجاری و بزرگترین اثر کل، مربوط به متغیرهای قیمتی است. اما در زمینه عوامل موثر بر عرضه کاربریهای تجاری منطقه ثامن، متغیرهای قیمتی بزرگترین اثر مستقیم وکل، و متغیرهای سیاستهای سازمانهای متولی، بزرگترین اثر غیرمستقیم را دارند.
مقدمه
عرضه و تقاضا دو جزء اصلی بازار هستند. تغییرات هر کدام از آنها میتواند بازار را از تعادل خارج کرده و یا به آن باز گرداند. قانون عرضه و تقاضا، نخستین بار توسط کورنو در کتابی با عنوان پژوهش در اصول ریاضی نظریه ثروت در سال 1838 در فرانسه به چاپ رسید. تجزیه و تحلیل عرضه و تقاضا وسیله موثری برای بررسی عوامل و توصیف چگونگی تعیین قیمت و میزان تولید به شمار میرود. شناسایی عوامل موثر بر عرضه و تقاضا، ابزارهایی را در اختیار سیاستگذار قرار میدهد تا با کمک آنها قیمت و مقدار کالا را در بازار تغییر دهند و به سمت مقدار دلخواه حرکت نمایند. در بازار ساختمان سازی نیز مانند سایر بازارهای اقتصاد، عرضه و تقاضا نقش تعیین کننده ای در مقدار و قیمت تعادلی دارند. لذا شناسایی عوامل اثرگذار بر عرضه و تقاضای ساختمان از اهمیت خاصی بر خوردارند.
از آنجا که دستیابی به تعادل در بازارهای مختلف می تواند زیربنای لازم برای دستیابی به توسعه را در کشور فراهم آورند، بررسی عوامل ایجاد کننده تعادل در بازارها ازجمله بازار ساختمانی لازم می نماید. محدوده مورد مطالعه در این تحقیق، منطقه ثامن در شهر مشهد می باشد. باتوجه به بررسی های اولیه و نظر کارشناسان این منطقه، عرضه واحدهای تجاری در منطقه ثامن نسبت به شهر مشهد در مقایسه با سالیان گذشته افزایش یافته، در حالیکه در مقابل، تقاضا کاهش یافته است. از سوی دیگر تقاضای واحدهای اقامتی در منطقه ثامن بسیار بیشتر از تقاضای واحدهای تجاری است. به نظر کارشناسان دلیل آن، عرضه زیاد واحدهای تجاری و عدم توجه به عامل تقاضا می باشد. از این رو پیشنهاد شده است که از طریق عوامل موثر، عرضه و تقاضا واحدهای تجاری تحت تاثیر قرار داده شوند.
بنابراین با وجود عدم تعادل بین عرضه و تقاضای کاربریهای تجاری منطقه ثامن، سوال اصلی تحقیق اینست که با تاثیر گذاری بر چه عواملی میتوان این تعادل را برقرار نمود؟ و هدف این مقاله شناسایی و تجزیه و تحلیل عوامل موثر بر عرضه و تقاضای کاربریهای واحدهای تجاری منطقه ثامن در شهر مشهد میباشد. سیاستگذاران منطقه ثامن می توانند در تصمیم گیری های آتی و همچنین تعدیل سیاستگذاری های پیشین از نتایج تحقیق حاضر استفاده نمایند.
در این تحقیق، با استفاده از روش تحقیق اسنادی، متون مرتبط با موضوع در تمام دنیا و تحقیقات و پایان نامههای انجام شده در ایران مطالعه شده و روشهای مورد استفاده در آنها به منظور ارزیابی عرضه و تقاضا مورد بررسی و ارزیابی قرار گرفتهاند. سپس روشهای مختلف بررسی عوامل موثر بر عرضه و تقاضا آسیب شناسی شده اند. با توجه به شرایط خاص شهر مشهد از یک سو و شرایط خاصتر منطقه ثامن از سوی دیگر انتظار می رود عوامل موثر بر عرضه و تقاضا تا حدی متفاوت با عوامل شناسایی شده در مبانی نظری باشند، لذا نباید به نتایج به دست آمده از مطالعات پیشین اکتفا نمود و اتخاذ روشی بهینه برای تعیین عوامل تاثیرگذار الزامی به نظر می رسد. بر همین اساس، ابتدا فهرستی از صاحب‌نظران و متخصصان در زمینه بافت پیرامون حرم مطهر امام رضا(ع) انتخاب شده و مصاحبه کیفی با کلیه اعضا صورت پذیرفته است. سپس متغیرهای استخراج شده از مصاحبهها با متغیرهای استخراج شده از مبانی نظری مورد قیاس قرار گرفته اند و فهرست نهایی متغیرهای اثرگذار بر عرضه و تقاضای واحدهای تجاری تهیه شده است. در مرحله بعد، بر اساس متغیرهای اثرگذار، پرسشنامه ای که اثرگذاری عوامل مختلف بر عرضه و تقاضای واحدهای تجاری در منطقه ثامن را مورد پرسش قرار میدهد، تهیه و بر حسب مورد سنجش، در سطح منطقه ثامن توزیع گردیده است. سپس پرسشنامه‌ها با استفاده از روشهای آماری مورد تحلیل قرار گرفته و نتایج، میزان اثر گذاری هر یک از عوامل را نشان می دهند.
پیشینه تحقیق
مطالعات انجام شده پیشین در زمینه برآورد عرضه و تقاضای کاربریهای عملکردی عموما معطوف به کاربری مسکونی است و در زمینه برآورد عرضه و تقاضای کاربریهای تجاری مطالعه چندانی انجام نشدهاست.
(1973) R. Muth، در پژوهشی با عنوان " تقاضا برای هر نوع مسکن " با ارائه الگویی که به نام خود وی معروف شد، تقاضای مسکن را به دست آورد. او به این نتیجه رسید که شکاف بین موجودی واقعی مسکن و موجودی مطلوب آن طی یکسال بر اثر عوامل متعددی نظیر افزایش درآمد خانوارها، کاهش نرخ بهره و مالیاتها یا کاهش تسهیلات بانکی ایجاد میشود و در کوتاه مدت تقاضای قیمتی مسکن کم کشش است. او همچنین عواملی مانند شرایط وام دهی و تغییر در مقیاس خانه سازی و برخی عوامل دیگر در طرف عرضه را در کندی تعدیل بین شکاف موجود و میزان مطلوب مؤثر دانسته است. J. R. Kearl (1979)، درآمد دائمی و عواملی نظیر سن و شغل افراد را بر تقاضای مسکن مؤثر شمرده است. همچنین الگوی وی کاملاً متأثر از مفهوم درآمد دائمی فریدمن بوده است. Olsen (1989) با روشی کاملا خرد محور، به دست آوردن تابع تقاضای مسکن را بر پایه مطلوبیت و حداکثرکردن آن را با توجه به یک قید ویژه انجام داده است، از نظر وی مطلوبیت مصرف کننده تابعی از مقادیر مختلف مصرف خدمات مسکن و سایر کالاها و خدمات در طول زندگی فرد است.Lodhi and Pasha (1991)، با مطالعة بافت فرسوده و بافت جدید شهر کراچی به بررسی خصوصیات ساختاری تقاضای مسکن پرداختهاند و با استفاده از تابع هدانیک، به این نتیجه رسیده است که میزان تحصیلات اثر مثبت بر روی مخارج مسکن داشته است. کمبود خدمات شهری نیز یکی از دلایل کمی میل به استفاده از مسکن در این مناطق بوده است. Arima(1992)، به بررسی ساختار تقاضای مسکن در شهر ایبادان پرداخته است. بر اساس یافتههای تحقیق، تغییر در بعد خانوار و میزان تحصیلات سرپرست خانوار اثر معنی داری بر تقاضای مسکن دارد.(1996) Pasha and Butt ، با استفاده از روش دو مرحلهای رزن، تقاضا برای خصوصیات مسکن در کشور پاکستان را مطالعه کردهاند. نتیجة تحقیق حاکی از پایین بودن کششهای درآمدی بوده و مقدار آن برای متغیرهای کیفی بیشتر از متغیرهای کمی شدهاست و کششهای قیمتی و متقاطع برآورد شده، به طور نسبی بالا بوده اند. Tiwari and Parikh 1998))، بهبررسی تقاضا و سیاستگذاری در بخش مسکن مناطق شهری هند پرداختهاند. آنها پس از برآورد قیمت هدانیک با روش Rozen (1974) تقاضای مسکن را تخمین زدند.
تحقیق درباره تحلیل اثرگذاری عوامل مؤثر بر عرضه و تقاضای کاربری های تجاری در توسعه منطقه ثامن