لینک پرداخت و دانلود *پایین مطلب*
فرمت فایل:Word (قابل ویرایش و آماده پرینت)
تعداد صفحه: 33
بررسی تحلیلی قانون جدید روابط موجر و مستاجر
مصوب 1376
کلیات :
فصل اول : اجاره یعنی چه.
فصل دوم : اجاره درست چگونه باید باشد .
فصل اول
اجاره یعنی چه ؟[1]
م 466 قانون مدنی می گوید :
«اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجر می شود . اجاره دهنده را موجر واجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجر می گویند »
هر چند تعریف تقریباً روشن است اما توضیح می دهیم :
«عقد عبارت است از اینکه یک یا جند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری می نمایند و مورد قبول آنها باشد »[2]
«عین » جسم و بدنه و وجود خارجی هر چیز است . بنابراین زمین و بنایی که روی آن ساخته شده یا اتومبیلی که آنرا می بینیم ، کتابی که آن را لمس و وزنش را حس می کنیم و جلد و صفحاتش را مشاهده می کنیم «عین » است .
«منفعت » عبارت است از فایده و حاصل هر جیز ، پس از منفعت خانه ( زمین و بنای روی آن ) آن است که در آن شکونت و زندگی کنند . منفعت اتومبیل آن است که با آن به این سو و ان سو بروند و منفعت کتاب آن است که آن را بخوانند .
فصل دوم
اجاره دوست چگونه باید باشد ؟[3]
در اجاره اشیا مدت اجارهخ باید معین باشد و الا اجاره باطل است . [4] منظور از باطل بودن این است که انگار اصلاً چنین عقدی وجود نداشته است . اگر چنین حالتی بیاید آنچه اجاره داده شد ، باید به مالکش بر گردد و البته که از آن استفاده کرده باید قیمت و بهای آن مقداری را که استفاده کرده به مالک بدهد . البته نه بر مبنای توافقی که در عقد کرده بودند ( یعنی اجاره بهای مورد توافق یا اجاره المثنی) بلکه بر مبنای نظر کارشناس که ممکن است بیشتر یا کمتر از مبلغ مورد توافق باشد (یعنی اجره المثل)، چیزی را می توان اجاره داد که :
اولاً – در اثر استفاده از بین نرود . به عبارت دیگر باید «عین مستاجر » چیزی مثل خانه یا اتومبیل و امثال آن باشد نه چیزی مثل یک وعده غذا یا دفتر سفیدی که در آن می نویسند.
ثانیاً – چیز معین و مشخص باشد . بنابراین موجر نمی تواند خانه ای را که ممکن است بر وی به ارث برسد با یکی از سه خانه خود را بدون تعیین ، به کسی اجاره دهد .
ثالثاً – چیز معین و مشخصی باشد که آن را در اختیار مستاجر بگذارد بنابراین موجر نمی تواند خانه اش را که در منطقه اشغال شده به وسیله دشمن است به کسی اجاره دهد .
مسائل مربوط به اجاره اشیاء در مواد 466 تا 506 قانون مدنی بیان شده است و در هر مورد در روابط طرفین ابهام و اشکالی وجود داشته باشد .
باید به این مواد مراجعه کرد . همچنین توجه داشته باشیم که درمواد قانون مدنی نیز کلیه قوانینی که در مورد اجاره بعد از تصویب قانون مدنی تدوین و تصویب شده است اسمی از «سرقفلی» نیست و این کلمه برای نخستین بار در قانون مصوب 1376 مطرح شده است .
آنچه در قوانین تصویب شده بعد از قانون مدنی مطرح شده «حق کسب و پیشه تجارت » است که آن هم در قانون مدنی مطرح نبوده است .
باب دوم : قانون مصوب 1376
فصل اول : حدود شمول قانون
فصل دوم : ضوابط شکلی اجاره نما در قانون سال 1376
فصل سوم : آئین داوری
فصل چهارم : سرقفلی
فصل پنجم : نتیجه گیری
فصل اول :
حدود شمول قانون
ماده یک قانون میگوید :
«از تاریخ لازم الاجرا شدنم این قانون ، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی ، تجاری ، محل کسب و پیشه ، اماکن آموزشی ، خوابگاههای دانشجویی و شاختمان های دولتی و نظایر آن با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود .»
باید دانست که پیش از تصویب و لازم الاجرا شدن قانون سال 1376 قوانین دیگری به شرح ذیل حاکم بر روابط موجر و مستاجر بوده است .
- قانون مصوب 1356 که حاکم بر اجاره محلهای کسب و کارو تجارت است .
- قانون مصوب 1362 که روابط موجران و مستاجران را در اجارهاماکن مسکونی تنظیم می کرده است .
- ماده واحد مصوب 1365 الحاقی به قانون 1362 که بعضی آن را ناظر به اماکن کسبی مسکونی می دانند و برخی دیگر آن را صرفاً به محلهای کسب و تجارتحاکم می دانند .
انعقاد اجاره ها در زمان حاکمیت هر یک از این قوانینبرای مستاجران حقوقی را ایجاد کرده که قانون جدید (مصوب 1376) نمی تواند آن را از بین ببرد .
گفتار اول : موارد غیر مشمول به اعتبار زمان انعقاد و عقد اجاره
کلیه محلهایی که تا تاریخ 1/7/1376 [5] اجاره داده شده باشند از شمول قانون جدید خارج و مشمول قوانین مختلف زمان انعقادشان هستند .
الف ) اجاره محلهای مسکونی که تا تاریخ 1/7/1376 منعقد شده باشند – خواه سند اجاره رمی باشد و یا عادی و حتی اگر اجاره شفاهی باشد – مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1362 خواهد بود .
ب ) محلهایی که برای کسب و کار وتجارت تا تاریخ 1/7/76 اجاره داده شدهاند جسب مورد ، تابع یکی از قوانین ذیل خواهند بود :
1) محلهایی که تا تاریخ 27/9/1365 به موجب سند رسمی با عادی یا توافق شفاهی اجاهر داده شده باشند مشمول قانون مصوب 1356 می باشند .
2) محلهاییکه از تاریخ 27/9/1365 تا تاریخ 1/7/1376 برای کسب و کار و تجارت به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هیچ وجهی به عنوان سر قفلی نگرفته باشد ؛ با انعقاد مدت از طریق دائره اجرای ثبت قابل تخلیه هستند و در این حالت به مستاجرحق کسب پیشه و تحارت پرداخت نمی شود[6] .«قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد » مشمول مقررات قانون جدید نخواهد بود .
نکته : تبصره ماده 2 آیین نامه اجرائی قاون مصوب سال 1376 می گوید :
«رابطه استیجاریدراماکنی که ابتدائاً از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون به اجارهواگذار میشود یا پس از تاریخ یاد شده توسط طرفهای قرارداد اجاره تمدید می گردد ، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود ».
ظاهراً منظور این است که : مثلاً قراردادی عادی برای اجاره محل کسب قبل از 1/7/1376 منعثد شده و ناچار روابط طرفین مشمول قانون مکصوب 1356 است . البته احراز رابطه استیجاریقبلاز لازم الاجرا شدن قانون سال 1376 موجب شمول قوانین لازن الاجرا قبل بر خصوص مورد می شود ولو اینکه بعد از لازم الاجرا شدن قانون جدید بین موجر و مستاجر سند رسمی یا عادی اجارهتنظیم گردیده باشد . به این ترتیب که تبصره ماده 2 آئین نامه را باید خلاف قانون تلقی کرد و بنابراین می توان از دیوان عدالت اداری ابطال آن را خواست . البته واضح آئین نامه می تواند راساً به تغییر آن اقدام کند [7].
د) مساله « تاریخ لازم الاجرا شدن» و «تاریخ تصوب»
ماده اول قانون سال 1376 اجاره های منعقدشده « پس از تاریخ لازم الاجرا شدن » آن را مشمول آن اعلام کرده است .
ماده 11 قانون – به شرحی که گفتیم – احاره هایی را که قبل از تصویب آن منعقد شده باشد ، از شمول قانون جدید مستثنی کرده است .
تاریخ تصویب قانو 26/5/1376 و تاریخ لازم الاجراشدن آن 1/7/1376 است .
به این ترتیب در مورد اجاره هایی که در فاصله 26/5/76 تا 1/7/76 منعقد شده ابهام وجود دارد
گمان ما این است که با توجه به مفهوم مخالف ماه 11 قانون جدید و اینکه اثبات حکم در ماده 1 قانون – با در دست بودن حکم ماده 11 و تاخر - رتبی آن – نفی ماعدی نمی کند باید قافل شویم به اینکه اجاره های منعقد شده در این فاصله سی و هفت روزه نیز مشمول قانون جدید خواهد بود[8].
گفتار دوم : موارد غیر مشمول به اعتبار نوع رابط طرفین :
از ماده یک قانون جدید می توان فهمید که نظر قانونگذار مشمول آن به روابط استیجاری به معنی احض بوده و بر خلاف قوانین پیشین قصد نداشته حکم آن را به انواع روابطی که در انها نوعی انتقال منافع مطرح است ، بدون اینکه قصد اجاره وجود داشته باشد ، سرایت دهد .
از این رو آیین نامه اجرایی قانون در قسمتاول بند 3 ماده 2 در روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر ...) را از شمول قانون جدید مستثنی کرده است .
بنابراین موارد واگذاری حق انتقال از املاک به صورت عمری و رقبی و مسکنی که درآنها استفاده کنندخ مالک منافع نمی شود و فقط حق انتفاع و استفاده دارد ، تعرفات ناشی از رهن یا بیع شرط و صلح منافع (حتی اگر در مقام اجاره باشد ) مشمول قانون جدید نخواهد بود .
گفتار سوم : موارد غیر مشمول به اعتبار ضوابط شکلی قانون
قانون جدیدی که استثنایی است ، برای ظرف وشکل رابط استیجاری هم مقرراتی امریبرقرار کرده که عدم رعایت آنها باعث هدم شمول قانون جدید نسبت به موارد خواهد شد . این ضوابط عبارتنداز:
الف) لزوم کتبی بودن مستند رابطه استیجاری
از نحوه انشائ مادتین 2و3 قانون جدید ، به وضوح وجود سند کتبی جهت شمول احکام قانون نسبت به مورداستنباط می شود . زیرا در ماده سخن از « دو نسخه» و « امضای موجر و مستاجر » در میان است و ماده 3 صراحتاً از «سند» نام بردهاست .
دانلود تحقیق کامل درمورد بررسی تحلیلی قانون جدید روابط موجر و مستاجر
